10年ほど前、東京の会社に就職したとき、毎日が辛かった。
長時間労働。睡眠もろくに取れない。自分には会社員は向いてないと思って、不労所得の本を読み漁っていました。デイトレード、FX、不動産投資。いろいろ調べたりしましたが、行動に起こす体力も気力もなく、結局手を出すことはありませんでした。今は都内に中古のワンルームマンションを3件所有していて、不労所得は得られていませんが、資産を築くという点では、不動産投資は結構手堅い投資なんじゃないかと思っています。
不動産投資で不労所得は得られるか
「不労所得」とか「副収入」というのは、ロマンがありますよね。すでに述べたように、私も10年ぐらい前にそのロマンを追い求めたことがありました。時間を切り売りして一生懸命働いてもたかが知れている。もっと他に稼げる方法があるんじゃないか。そんなことを思って、株とかFXとかビットコインに興味を持っていました。
でも結局、仕事が忙しすぎて実際に投資をしたことはなく、普通のサラリーマンとして収入を得ているのみでした。せっかく一生懸命働いて稼いだ金を万が一にでも株が暴落して一瞬でなくなったりしたらバカバカしい。そんなことを考えてました。
あれから10年たち、今は都心に中古のワンルームマンションを3件所有していますが、あまり不労所得は得られていません。家賃収入があっても、ローンの返済と管理費＆修繕積立金の支払いでほぼ収支はトントンになるからです。
地方の物件だったり一棟アパートとかだともっと利回りで良くて、収支が黒字になることもありますが、都心のワンルームだと収支はほとんど出ません。
かつての私が望んでいたような不労所得は得られてはいません。
しかし、目には見えづらい資産形成という点では、不動産投資はコツコツと資産（純資産）を積み上げていくことができます。
収入を増やすのではなく、純資産を増やす
不動産は多くの場合、ローンを組んで購入します。フルローンを組んだとしたら、不動産という「資産」と、ローンという「負債」が増加し、資産と負債の差額である「純資産」は変わりません。
ローンは入居者の家賃で返済していくので、35年とかの年月をかけて減っていき、いつかはゼロになります。一方、不動産の価値は物件がなくならない限り、ゼロにはなりません。景気によっては価値が上がることがあります。
資産はゼロにはならないが、負債は（ちゃんと返済すれば）ゼロになる。差額である純資産はプラスになります。
ざっくり言うとそんな感じです。
イメージはつかみにくいものの、ローンをしっかり返済できて、賃貸需要のある不動産を持てば、すぐに収入が増えるわけではないものの、純資産は着実に増やすことができます。
人によって投資の戦略は違いますが、私の場合、賃貸需要の旺盛な都心で、駅から徒歩10分以内の中古ワンルームマンションを中心に買い増してきました。
預金とかに比べればリスクはそれなりにあるとは思いますが、資産を効率的に形成していくという意味では、不動産投資はコツコツと積み上げるのが好きな人に向いていると思います。
PLではなく、BSで考える
サラリーマンにしても投資にしても、どうしても目の前の「収入」に目が行きがちです。今月の給料はどれぐらいで、出世すればどれぐらい昇給するか。株を買って売ればいくらの儲けになるのか。配当はどれぐらい入ってくるか。家賃収入でいくら入ってくるのか。確かに短期的な収入も大事ですが、投資においては、収入だけでなく、資産（純資産）がどれぐらい増えているのかを見ることが重要です。
ファンドマネージャーではないのですから、短期的に投資で儲ける必要はなく、働けなくなった時に生活に必要なお金があればいいのです。われわれ素人は時間を味方にできます。長い目で見て、収入を生み出す資産を形成していくことが重要です。
簿記で習ったPL（損益計算書）の売上や利益の大きさで投資を考えるのではなく、BS（貸借対照表）の資産と負債の増加で考える。
不動産投資はローンという負債を使った資産形成ができるという点で、他の投資とは性質が異なりますが、変なセールスに騙されないように勉強すれば、うまく老後の経済的な自由を築くことができると思います。
