不動産投資をするときの大きなコストの一つに、原状回復費があります。多くの場合、経費になるものですが、場合によっては経費にならず、翌年以降に繰り越していく必要があります。
「原状回復＝経費」とは限らない
退去者が出ると、原状回復をする必要があります。
長年入居している人がいると、経年劣化だけでなく、入居者の使い方次第ではもっと劣化しているケースもあります。
そうなるとフローリングを張り替えたり、エアコンや給湯器なども新しく入れ替える必要があります。
これらのコストは基本的に経費になるので、確定申告では利益を圧縮するものでもあります。
一方で、原状回復のように見えて、そうではない工事もあります。
例えば、入居者がいないタイミングで家賃を上げるために、ユニットバスをバス・トイレ別に入れ替えるというようなことをするかもしれません。
これは、劣化したものを元に戻すというよりは、部屋のグレードをアップする工事なので、「原状回復」とはいえません。
なので、こういった工事は経費ではなく、「資産」になります。
資産になると、全額を経費にして確定申告ができず、減価償却を通じて毎年少しずつ経費にしていく必要があります。
長期的に見れば同じ話ではあるのですが、1年単位で見れば大きな違いではあります。
特に不動産関係の工事は金額が多額になることが多いので、税金への影響も大きくなります。
経費になるもの・（すぐに）経費にならないもの
ユニットバスを入れ替えるというものだとわかりやすいですが、他にも以下のようなケースが考えられます。
- 汚れた壁紙を張り替え→経費
- 壁紙のデザインを変える or アクセントクロスにする→資産（部屋の魅力が上がるため）
- フローリングの傷や汚れを直す→経費
- フローリングを畳に変える→資産
- 水回りの汚れを清掃→経費
- 食洗機を追加する→資産（金額にもよる）
実際に工事をするときは、管理会社がこれらの工事を全部まとめてやることが多く、見積書や請求書も、全部まとめたものが送られてくることが多いです。
なので、「どれが修繕で、どれがグレードアップなのか」を自分で整理していく必要があります。
税務調査のことを考えると、「修繕である」という証拠を残すために、
- 施工前後の写真を撮っておく
- 見積書に、「破損の回復」や「修理交換」ということがわかるように明記してもらう
- 退去時の部屋や設備の状況をまとめたレポートを管理会社につくってもらう
という証拠があれば、修繕費にするべき合理的な理由が説明しやすいでしょう。
修繕が発生すると、確定申告でも金額が大きくなり目立ちますから、慎重に処理しておいたほうがいいでしょう。
▪️編集後記
昨日はセミナー資料の作成。リカバリーランなど。
▪️娘日記（1歳）
話し言葉ではないのですが、「イヤ！」とよく言います。
本当に「イヤ」で言ってるというより、何か言いやすいんですかね？
